C'est ce qui ressort d'un article de notre confrère "Les Echos", à travers une interview de Benoist Apparu.
Les plafonds de loyers applicables aux appartements achetés dans le cadre du Scellier seront revus à la baisse, de 14% exactement et ce à compter du 1er janvier prochain. Les décrets devraient paraître sous huitaine au JO et précéderont une refonte globale de l'ensemble des aides à l'accession à la propropriété, selon toujours l'extrait des Echos.

Confirmation à l'instant  de la bouche même de Stéphane Prouzeau, dirigeant du Réseau Agenda France de l'entrée au capital du géant GDF Suez. Si GDF devient l'actionnaire majoritaire, en revanche les deux principaux dirigeants MM Amadeo et Prouzeau restent aux commandes de l'entreprise.
"Cette acquisition par un ténor  comme GDF Suez est une bonne nouvelle pour la profession car elle prouve qu'il existe un avenir pour la profession de diagnostiqueur" affirme Stéphane Prouzeau, qui voit dans cette action, une gageure envers une profession selon ce dernier toujours "porteuse".

Avec un montant investi de l’ordre de 2,3 milliards d’euros, les résultats du marché de l’investissement en immobilier d’entreprise enregistrés au 2ème trimestre confirment l’embellie perçue en début d’année, estime DTZ, conseil international en immobilier d’entreprise, dans son étude Investment Market Update - France du 1er semestre 2010 publiée aujourd’hui.
Depuis le début de l’année, les engagements ont porté sur 4,2 milliards d’euros, soit 64% de plus qu’au 1er semestre 2009.
Cette amélioration est essentiellement liée à la réalisation de transactions d’envergure. Au 2ème trimestre 2010, 3 transactions supérieures à 100 millions d’euros ont été enregistrées pour un montant total de 857 millions d’euros.
Magali Marton, Directrice des Etudes de DTZ pour la zone CEMEA commente : « L’embellie du marché a profité à l’Ile-de-France avec 1,4 milliard d’euros d’engagements au 2ème trimestre 2010 contre 900 millions au 1er trimestre. Le schéma des investisseurs actifs en Ilede- France reste inchangé avec une recherche d’actifs sécurisés, prime de préférence, loués à des valeurs de marché dans des pôles tertiaires reconnus. » Le succès du commerce ne se dément pas ; après avoir représenté 44% des engagements
au 1er trimestre 2010, il a recueilli 1,4 milliard d’euros au cours des trois derniers mois, soit 34% des investissements. Les centres commerciaux ont, une fois de plus, capté une partimportante des capitaux investis en immobilier commercial (61%), avec 854 millions d’euros engagés.
Toujours selon Magali Marton : « les centres commerciaux sont effectivement perçus par les investisseurs comme des produits sécurisés ; le risque de vacance est faible – du moins
dans les centres commerciaux les plus performants –, leur assurant un cash-flow régulier".Le marché de l’investissement français reste dominé par les investisseurs domestiques,
avec près de 2,8 milliards d’euros engagés ce semestre, soit 74% des investissements. Les fonds allemands sont toujours actifs, avec 12% des engagements, même si leur activité s’est
sensiblement réduite au 2ème trimestre 2010.
Les conditions d’accès au financement restent très favorables en termes de taux d’intérêt et les liquidités reviennent en abondance sur le marché. Les actifs de qualité sont, quant à eux,
peu nombreux et la concurrence rude entre les acquéreurs potentiels tire les taux de rendement à la baisse sur les principaux marchés franciliens et régionaux.
Les tendances observées au cours du 1er semestre laissent augurer une amélioration durable du marché en 2010 : la progression du montant unitaire des transactions, liée à des
conditions de financement très favorables en termes de taux d’intérêt, devrait se poursuivre.
En dépit des incertitudes sur le caractère durable de la croissance économique, l’immobilier d’entreprise conserve son attrait pour les investisseurs. Le spread avec l’OAT est encore
assez incitatif et la correction des prix de vente arrive à son terme. Autant d’éléments qui militent pour une bonne tenue du marché de l’investissement au 2ème semestre 2010.

Par M. Adrien FOURMON
Avocat au barreau de Paris
SELARL HUGLO LEPAGE & Associés Conseil

Le Parlement européen a adopté en seconde lecture le 18 mai 2010 la nouvelle directive EPBD II sur la performance énergétique des bâtiments qui devra être transposée au plus tard le 31 janvier 2012. Il s’agit en réalité d’un remaniement de la directive 2002/91/CE du Parlement européen et du Conseil du 16 décembre 2002, dont le champ d’application a été élargi et certaines dispositions précisées. L’objectif est de définir de nouveaux critères, de nouveaux buts et créer des fonds pour améliorer l’impact de la directive originelle.

En 2002, le Parlement européen adoptait une directive relative à la performance énergétique des bâtiments. A l’époque celle-ci avait pour objet l’application de deux textes : le protocole de Kyoto d’une part et Le Livre Vert sur la sécurité d’approvisionnement énergétique d’autre part. Cette directive répondait déjà aux alertes relatives à la dépendance énergétique trop importante de l’Union Européenne. Il apparaissait donc indispensable de renforcer et de clarifier cette directive, afin de rendre ses dispositions plus efficace, plus effective à l’aube notamment, en France, de l’adoption, le 29 juin 2010, du projet de loi Grenelle 2 à l’Assemblée Nationale.

Objectif de la directive D.P.E.B.II
Le secteur du bâtiment est responsable de 40% de la consommation d’énergie et de 35% de l’ensemble des émissions de gaz à effet de serre. Dès lors, l’amélioration énergétique des bâtiments semble être le moyen le plus attractif pour atteindre l’objectif climatique fixé par l’Union Européenne de réduction de la consommation d’énergie de 20% en 10 ans et 30% en en cas de conclusion d’un accord international. Ainsi, les Etats membres devront adapter leurs codes de la construction et de l’habitation afin que tous ces bâtiments construits après 2020 soient adaptés aux nouvelles normes énergétiques (d’ici 2018 pour les bâtiments occupés par des administrations publiques). La directive fait partie d’un paquet « efficacité énergétique » comportant des mesures plus large.
La directive prévoit une utilisation efficace, prudente, rationnelle et durable des produits pétroliers, gaz naturels et combustibles solides, car ce sont des sources d’énergies principales mais également les principales sources d’émission de dioxyde de carbone. Il apparaît donc essentiel de réduire la consommation d’énergie produite et d’accroître l’utilisation d’énergie produite à partir des sources renouvelables afin d’assurer la promotion de la sécurité des approvisionnements en énergie, le développement des technologies, la création d’emplois et le développement régional.

La directive fixe des objectifs nationaux contraignants en matière de CO2. En effet, 7 millions de tonnes de CO2 pourraient être stockées en 2020 et jusqu'à 160 millions de tonnes en 2030, en partant d'une hypothèse de 20 % de réduction des émissions de gaz à effet de serre d'ici à 2020. La gestion de la demande d’énergie est un outil important permettant à l’Union d’influencer le marché mondial.

Champ d’application de la directive D.P.E.B.II

La directive concerne les bâtiments neufs et existants. Elle prévoit des exigences plus élevées pour les nouveaux bâtiments.
Tous les bâtiments construits à partir de fin 2020 devront comporter des normes élevées d’économie d’énergie et être alimentés dans une large mesure par des énergies renouvelables. Le secteur public devra montrer la voie, les plans nationaux seront invités à fixer des objectifs plus ambitieux pour les bâtiments occupés par les autorités publiques (tel que les supermarchés, théâtres, écoles…). La directive prévoit aussi des campagnes d’informations pour encourager d’avantage les propriétaires et locataires de bâtiments à améliorer leurs performances énergétiques. Avant de débuter la construction, une étude de faisabilité technique, environnementale et économique doit être établie qui prendra en compte un certain nombre d’éléments. (système d’approvisionnement en énergie décentralisée, cogénération, système de chauffage, pompe à chaleur…), les Etats devant garantir cette étude. Une partie du financement proviendra du budget de l’UE.
Conformément aux principaux objectifs de la directive, les bâtiments déjà existants devront également s’adapter aux nouvelles exigences de performance énergétique. Le texte (article 7 et 8) encourage l’amélioration de bâtiments existants lors de rénovations importantes « dans la mesure où cela est techniquement, fonctionnellement et économiquement » réalisable, sur la base de programmes nationaux. La directive prévoit l’installation à cette occasion de « compteurs intelligents » aptes à mesurer la quantité d’énergie consommée et la période de la journée à laquelle intervient cette consommation. De telles exigences minimales en matière de performance énergétique seront également imposées aux éléments de construction et pour les systèmes techniques du bâtiment (eau chaude, chauffage, climatisation). Là encore, le secteur public devra se montrer exemplaires, car les Etats membres auront l’obligation d’adopter d’ici le 30 juin 2011 des plans nationaux instaurant des instruments financiers pour améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments (partenariat public/privé, logique « verte », contrats de performances énergétiques, certificats d’économie d’énergie, prêts à taux réduits, réductions fiscales…).
Ainsi, si les dispositions sont respectées, la directive prévoit, d’après son article 9, que tous les nouveaux bâtiments devront être à consommation d’énergie quasi-nulle, c’est à dire produire autant d’énergie qu’ils en consomment, et permettre ainsi d’aboutir à ce nouveau concept « nearly zero energy ». La France a déjà retranscrit cette obligation dans le texte de loi dite Grenelle I. Son article 4 fixe un objet similaire : « Toutes les constructions neuves faisant l’objet d’une demande de permis de construire déposée à compter de fin 2020 présentent, sauf exception, une consommation d’énergie primaire inférieure à la quantité d’énergie renouvelable produite dans ces constructions, et notamment le bois énergie. »
Un certain nombre de bâtiments demeurent cependant exclus du champ d’application de la directive, comme les petits logements (moins de 50m2 de surface couverte), les maisons de vacances utilisées moins de quatre mois par an (où dont l’utilisation est inférieure à 25% de la consommation d’énergie annuelle), les bâtiments servant aux cultes, les bâtiments temporaires utilisés pendant deux années ou moins, les sites industriels, les ateliers et bâtiments agricoles à faible demande énergétique ainsi que les bâtiments historiques protégés.
D’une manière générale, la directive préconise d’encourager l’introduction de systèmes intelligents, mesurés, à chaque fois qu’un bâtiment est construit ou fait l’objet de travaux de rénovation importants.

Méthodes d’application

La Commission établit un cadre méthodologique comparatif pour calculer les niveaux optimaux en fonction des coûts des exigences minimales en matière de performance énergétique. La méthode de calcul prend en considération des caractéristiques techniques et d’autres facteurs ( installation de chauffage, de climatisation, d’énergie renouvelable), le calcul durant toute l’année et non limitée à la période où le chauffage est nécessaire. En outre, les bâtiments ont une incidence sur la consommation d’énergie à long terme. Ils doivent donc répondre à des exigences minimales en matière de performance énergétique adaptées aux conditions climatiques et aux particularités locales.
Par ailleurs, les Etats membres doivent établir une liste énumérant les mesures existantes et proposées autres que celles requises dans la directive, pour par exemple, réduire les barrières commerciales et juridiques, encourager les investissements, réduire la pauvreté écologique… Pour cela, ils peuvent bénéficier d’une assistance, de conseils techniques gratuits ou subventionnés ou encore de régimes de prêts bonifiés.
La directive améliore le contenu des certificats de performance énergétique et renforce l’obligation d’affichage dans les bâtiments publics. En effet, le secteur public devrait jouer un rôle moteur dans les bâtiments publics qui ont une superficie utile totale de plus de 500 m2  et qui sont fréquentés par le public, des certificats de performance énergétique devront être affichés de manière visible. Dans cinq ans ce seuil sera abaissé à 250 m2.
Des certificats de performance devront être établis et fourniront des informations sur l’incidence réelle des systèmes de chauffage et de refroidissement, sur la consommation d’énergie primaire, et sur les émissions de CO2. Elle rappelle, de plus, que l’élaboration de stratégies contribuant à améliorer les performances techniques est une priorité. C’est ainsi que les installateurs et constructeurs devront être formés pour acquérir des compétences certaines en la matière, pour faciliter l’installation et l’intégration de technologies favorisant l’énergie renouvelable.
La directive prévoit également dans son article 12, l’obligation de faire figurer dans les publicités immobilières l’indicateur de performance énergétique du certificat de performance énergétique du bâtiment, certificats établis, selon l’article 17  par des experts indépendants,  agréés et qualifiés (liste mise à jour à la disposition du public), ce qui garantit un système de contrôle indépendant, ainsi qu’un rapport d’inspection.
Enfin, les Etats membres devront mettre en place un système d’homologation pour mesurer la performance énergétique des bâtiments résidentiels. La Commission devra, quant à elle développer, d’ici le 30 juin 2011, un système de certification volontaire de la performance énergétique des bâtiments non résidentiels qui soit commun à toute l’Union Européenne. L’article 10 précise que les Etats doivent prendre les mesures les plus appropriées d’ici 2011, pour déterminer les instruments les plus pertinents à la lumière du contexte national  et la Commission devra ensuite examiner l’efficacité de ces mesures. 
Un programme de travail pour 2010 baptisé « Energie Intelligente-Europe 2 » a été publié par la Commission européenne le 23 mars 2010 afin d’établir une méthodologie commune pour calculer la performance énergétique des bâtiments et les axes de progrès à privilégier pour cette année. Ce programme permettra avec d’autres ( « Villes Intelligentes » par exemple) de faire connaître les initiatives existantes, et a pour finalité l’aide technique en faveur de la création de fonds renouvelables nationaux.
Enfin, cette directive trouve une application concrète dans la loi dite Grenelle 2 adoptée le 11 mai 2010 à l’Assemblée Nationale, puisque dans son volet « Construction et Urbanisme », elle prévoit une amélioration énergétique des bâtiments et l’harmonisation des outils de planification et prend un certain nombre d’engagements concernant le développement des contrats de performance énergétique ou l’amélioration du diagnostic de performance énergétique des bâtiments dans le sens de la directive 2010/31/UE du 19 mai 2010.
Il convient également de souligner l’adoption de la directive 2010/30/UE du 19 mai 2010 concernant l'indication, par voie d'étiquetage et d'informations uniformes relatives aux produits, de la consommation en énergie et en autres ressources des produits liés à l'énergie (parue au JOUE le 18/06/2010). Cette directive 2010/30 doit être transposée avant le 20 juin 2011 et les objectifs devront être mis en place dans les Etats membres au plus tard le 21 juillet 2011.
Elle harmonise les mesures nationales concernant l'information des utilisateurs finals par voie d'étiquetage et d'informations de la consommation d'énergie des produits. Ces mesures visent à permettre aux utilisateurs finals de choisir des produits ayant un meilleur rendement.
Elle prévoit notamment un élargissement des produits concernés par l'étiquetage. Seront ainsi concernés tous les "produits qui ont une incidence significative directe ou indirecte sur la consommation d'énergie et, le cas échéant, sur d'autres ressources essentielles pendant leur utilisation."

A retenir pour nos lecteurs Sur l'article premier du volet "Bâtiments et Urbanisme" avec un élargissement du DPE.
Un amendement supprime l'obligation de mettre à disposition le dossier de diagnostic technique dès la mise en vente, en assortissant cette obligation d'une sanction pénale et retire le caractère « opposable au vendeur » du DPE.
Pour le défenseur de l'amendement, le sénateur Dominique Braye, « le DPE ne donne qu'une estimation standardisée de la consommation d'énergie du logement, qui ne peut être garantie à l'acheteur. Son opposabilité serait une importante source de contentieux, à l'issue incertaine. »
Actuellement, dans le droit existant, le dossier de diagnostic technique d'un immeuble bâti doit être fourni par le vendeur et annexé à la promesse de vente ou à l'acte de vente.

A noter encore dans ce volet l'article 3 bis AAA portant sur l'annexe environnementale aux baux portant sur des locaux à usage de bureaux ou de commerces de plus de 2000 m².
L'obligation de prévoir une annexe environnementale aux baux portant sur des locaux à usage de bureaux ou de commerces de plus de 2000 m² est remplacée par une simple communication d'informations. Pour le défenseur de l'amendement, le député Michel Piron, il a pour but « de ne pas faire peser une obligation disproportionnée sur les petits commerçants qui y exercent leur activité. »

Jacques Pedrini succède à Patrice Rosier à la présidence d'UNIS Rhône.

Dans la continuité des réflexions qu’elle a menées lors des dernières discussions budgétaires, la commission des finances, présidée par M. Jean Arthuis (UC, Mayenne), organise une table ronde sur les aides fiscales à l’investissement immobilier (aides à l’accession à la propriété, aides à l’investissement locatif « nu », aides à l’investissement en résidences de services). Ces travaux s’inscrivent pleinement dans le débat actuel sur les « niches fiscales ».

La table ronde aura lieu le :
Mercredi 19 mai 2010, à 14 heures 45,
dans la salle de la commission des finances du Sénat
Les débats mettront en présence :
 - M. Bruno Corinti, président de NEXITY logement ;
 - Mme Claudy Giroz, présidente de l’association de défense des investisseurs et mandataires (ADIM) ;
 - M. Jean-François Gobertier, président-directeur général du groupe GDP VENDOME ;
 - Mme Marie-Christine Lepetit, directrice de la législation fiscale (DLF) ;
 - Mme Mireille Pierret, présidente de la fédération des associations de résidences de services (FEDARS) ;
 

A l’occasion du premier conseil d’administration de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) qui s’est tenu, le mercredi 5 mai 2010, sous la Présidence de Dominique BRAYE, le Président de la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM), René PALLINCOURT, a été nommé Vice-Président de cette institution au titre de l’UESL. La FNAIM est aussi représentée au conseil d’administration de l’Anah au sein du collège des professionnels de l’immobilier par son Président délégué, Jean CHAVOT.
La FNAIM fera ainsi entendre la voix des professionnels de l’immobilier dans le cadre de la mise en œuvre des missions prioritaires confiées par le Gouvernement à l’Anah : la lutte contre l’habitat indigne et la précarité énergétique ainsi que la réorientation des aides en faveur des propriétaires occupants. 

La FNAIM se réjouit que tous les acteurs du logement social s’accordent à dire qu’il est nécessaire de mobiliser le parc privé pour réussir une « grande politique du logement » dans notre pays.
Présent ce jour à la Mutualité, René PALLINCOURT, Président de la FNAIM, se réjouit également que parmi les 15 propositions retenues par les États-Généraux, nombre d’entre elles rejoignent celles portées par la FNAIM, visant à :
-  renforcer l’accession des classes moyennes à la propriété,
-  encourager l’investissement locatif dans l’ancien en faveur des ménages modestes tout en assurant au bailleur une juste rentabilité
-  entretenir et rénover le parc privé existant, notamment par la mise en place de provisions spéciales pour travaux d’économies d’énergie dans les immeubles en copropriété.Si l’effort de construction est nécessaire, le développement d’une offre nouvelle économiquement accessible, qualitativement et quantitativement, passera nécessairement par une expansion des marchés de l’ancien.